Einheitswert in Österreich

Der Einheitswert in Österreich – Definition und wie berechnet man ihn?

Der Einheitswert gilt Bemessungsgrundlage für Steuern und Gebühren. Vereinfacht gesagt ist der Einheitswert ein Wert für Grundstücke und Immobilien, der nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren berechnet wird und der als Bemessungsgrundlage für unterschiedliche Steuern und Beiträge herangezogen wird. Er wird zu einem bestimmten Stichtag ausgestellt und hat dann mehrere Jahre lang Gültigkeit. Für Immobilienbesitzer in Österreich war er bis Dezember 2015 vor allem für die Festlegung der Grunderwerbssteuer beim Hauskauf und für die spätere Grundsteuer von Bedeutung. Zum 01. Januar 2016 wird der Verkehrswert für die Berechnung der Steuer beim Hauskauf angewandt. Festgestellt wird der Einheitswert vom zuständigen Finanzamt. Die Behörde steht auch als Kontakt für Fragen zur Verfügung, die im Zusammenhang mit der Wertermittlung auftreten. Der Wert ist unbedingt vom Verkehrswert des Objekts oder des Grundstücks zu unterscheiden, denn er ist mit diesem nicht identisch sondern liegt meistens erheblich darunter.

So wird der Einheitswert ermittelt

Einheitswert in Österreich

(c)Bigstockphoto.com/153391022/Natalia Deriabina

Der Wert ist die Basis für die Besteuerung durch das Finanzamt. Die Behörde legt den Wert für Grundbesitz fest. Für die Berechnung sind folgende Faktoren ausschlaggebend

  • Nutzung
  • Bebauungsart
  • Grundstücks- oder Immobilienfläche

Einheitswerte steigen also mit der Wohnfläche. Wenn ein Haus beispielsweise aufgestockt oder angebaut wird, hat dies eine Steigerung des Einheitswerts zur Folge. Um den Wert berechnen zu lassen, muss der Eigentümer einen Antrag bei der zuständigen Finanzbehörde stellen. Er gilt für land- und forstwirtschaftliches Grundvermögen ebenso wie für anderen Grund und Boden und auch für Grundstücke, die zu einem Betriebsvermögen gehören. Interessant ist, dass der Einheitswert nicht nur für die Berechnung der Grundsteuer oder der Grunderwerbssteuer herangezogen wird. In Österreich wird er auch angewandt als Grundlage für weitere Abgaben und Steuern wie beispielsweise zur Ermittlung von sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen für Betriebe in der Land- und Forstwirtschaft. Nach einer Gesetzesänderung vom 01. Januar 2016 wird der Wert allerdings nicht mehr für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer herangezogen. Nach der Grundstückswertverordnung kommt dafür nun der Grundstückwert – auch als Verkehrswert bezeichnet – zur Anwendung. Er ist somit jetzt die Basis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer als die Steuer für entgeltliche und unentgeltliche Übergaben von Grundstücken. Er wird also bei Käufen und Schenkungen von Immobilien verwendet. Da der Verkehrswert deutlich über dem Einheitswert liegt, müssen Immobilienkäufer heute höhere Steuern für den Kauf von Immobilien zahlen als noch im vergangenen Jahr. Dieser Trend aus Österreich ist auch in Deutschland zu verfolgen, denn dort haben steigende Grunderwerbssteurern in allen Bundesländern in den letzten Jahren zu zunehmenden Gebühren für den Kauf von Grundstücken und Immobilien geführt.

So läuft die Berechnung ab

Einheitswert berechnen Österreich

So berechnet man den Einheitswert in Österreich (c) Bigstockphoto.com/118383650/Rawpixel.com

Einheitswerte werden für private, gewerbliche und land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke berechnet. Neben der Lage spielen bei Gebäuden die Bauweise und die Ausstattung eine Rolle. Geht es um unbebaute Grundstücke, wird der aktuelle Einheitswert durch die Multiplikation der Grundstücksgröße in Quadratmetern und dem Bodenwert ermittelt. Sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mietwohngrundstücke zu berechnen, kommt zur Hauptfeststellung meist das Ertragswertverfahren zum Ansatz. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Jahresrohmiete, die um werterhöhende und wertmindernde Faktoren korrigiert wird. Für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Selbstnutzung wird auch das Sachwertverfahren genutzt. Der Sachwert errechnet sich dann aus dem Wert des Grundstücks und der Immobilie einschließlich der Außenanlagen.
Wer wissen muss, wie der Wert für ein Grundstück oder eine Immobilie genau ermittelt wird, nimmt in Österreich am besten Kontakt zur verantwortlichen örtlichen Finanzamt auf. Die Adressdaten sind auf der Startseite der Finanzbehörde im Internet zu finden. Auf den meisten Internetseiten findet man den einen oder anderen hilfreichen Link zur Ermittlung des Werts. Auch die Adressdaten für den ersten Kontakt können dort nachgelesen werden. Wer genauere Daten über den Einheitswert und seine Festlegung haben will oder wer eine Hauptfeststellung beantragen will, wendet sich am besten an die zuständige Finanzbehörde, um dort kompetente Hilfe einzuholen.

Der Bescheid als aussagekräftiger Nachweis

Sobald das Finanzamt den Einheitswert festgestellt hat, wird der Einheitswertbescheid ausgestellt. Dieses Vorgehen ist unabhängig davon, ob sich ein Objekt in der Hauptstadt Wien oder auf dem Land befindet. Natürlich wird der Wert abhängig von der Lage des Grundstücks variieren. Befindet sich die Immobilie beispielsweise in der Hauptstadt Wien, dürfte ihr Einheitswert deutlich höher sein als auf dem Land, denn dort sind die Grundstücks- und Immobilienpreise erheblich niedriger. Bezüglich der Ermittlung des Werts und der Feststellung durch die Finanzbehörde gibt es aber keine geografischen Unterschiede. Sobald der Bescheid beim Eigentümer des Objekts eingeht, hat er erst einmal für mehrere Jahre Gültigkeit. Im Durchschnitt greift der Einheitswertbescheid rund sechs Jahre, bevor ein neues Dokument erstellt wird. In dieser Zeit ist der Bescheid die Grundlage für die Festlegung der Grundsteuer als laufende Steuer auf Immobilienbesitz, aber auch für Abgaben und Gebühren, die beispielsweise für land- und forstwirtschaftlichen Besitz angesetzt werden. Die Höhe der Gebühren sollte sich somit erst ändern, wenn ein neuer Einheitswert ermittelt wird. Für den Besitzer der Immobilie ergibt sich aus dem festgestellten Einheitswert eine recht gute Grundlage zur Berechnung seiner zukünftigen Steuern und Gebühren, denn der Wert hat nach dem Eingang des Bescheids für einige Zeit Bestand und wird allenfalls durch gesetzliche Änderungen angepasst. Somit hat der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks mit der Zustellung des Einheitswertbescheids eine ganze Weile Sicherheit, wie es um die Höhe der Steuern und Abgaben bestellt ist.


Weiterführende Infos:

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/99/Seite.991072.html
https://de.wikipedia.org/wiki/Einheitswert
http://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/immobilienschenkung-19642
https://www.bmf.gv.at/glossar/einheitswert.html


 (c) Bilder
Bigstockphoto.com/118383650/Rawpixel.com
Bigstockphoto.com/153391022/Natalia Deriabina
Der Einheitswert in Österreich – Definition und wie berechnet man ihn?
5 (100%) 4 votes