Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück oder an einer Immobilie festgeschrieben. Sie können aus historischen oder aus erbrechtlichen Tatsachen oder aus der aktuellen Faktenlage heraus ziemlich komplex sein. Vor allem für Käufer ist er von großer Bedeutung, denn ein Grundbucheintrag zeigt auch an, dass ein notarieller Kaufvertrag über den Erwerb eines Objekts abgeschlossen ist und dass der Kauf nach der Zahlung der Grunderwerbssteuer mit dem Übergang des Eigentums an den Käufer abgeschlossen ist.
Das Grundbuch weist das Eigentum an einer Immobilie nach
Auch Anmerkungen wie Klagen, Rangordnungen oder Konkurse sind aus dem Grundbuch zu ersehen. Mit der Eintragung im Grundbuch werden Rechte und Lasten überhaupt erst verbrieft. Der Eigentümerwechsel an einer Liegenschaft wird somit erst aus dem Grundbuch ersichtlich.
Grundbucheintrag Österreich (c)elements.envato.com – kenishirotie
Obwohl die Einsicht in das Grundbuch für jeden möglich ist, sind die Eintragungen häufig sehr kompliziert. Deshalb sollte sie beim Grundstückskauf unbedingt von einem Fachkundigen vorgenommen werden. Das kann zum Beispiel ein Notar oder ein Rechtsanwalt sein. Diese Fachleute ersehen aus dem Grundbucheintrag, wie die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie gestaltet sind und welche Altlasten auf dem Grundstück noch bestehen. Vom juristischen Standpunkt her hat das Grundbuch schon deshalb große Bedeutung, weil alle dort eingetragenen dinglichen Rechte ausschließlich durch diese Eintragung zu erwerben sind. Diesen Grundsatz bezeichnet man auch als Eintragungsgrundsatz. Außerdem darf jeder auf die Richtigkeit und auf die Vollständigkeit der Eintragungen im Grundbuch vertrauen. Dieser Vertrauensgrundsatz bedeutet letztlich, dass etwas, was im Grundbuch eingetragen ist, als zutreffend und korrekt zu betrachten ist.
Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen
Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen. Das Hauptbuch setzt sich aus dem Blatt A, dem Blatt B und dem Blatt C zusammen. Im Hauptbuch sind die Grundbucheintragungen hinterlegt. Für jede Liegenschaft – auch als Grundbuchskörper bezeichnet – gibt es eine Einlage. Sie ist mit einer Einlagezahl (EZ) eindeutig gekennzeichnet. Eine Einlage besteht aus drei Blättern.
Das Blatt A bezeichnet man auch als Gutsbestandsblatt. Es setzt sich zusammen aus dem A1-Blatt und dem A2-Blatt. Auf dem Blatt A1 sind alle Grundstücke, die zu einer Liegenschaft gehören, mit der Grundstücksnummer aufgelistet. Auf dem Blatt A2 sind die Rechte notiert, die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind. Dabei handelt es sich zum Beispiel um das Recht, das Grundstück nur über ein Nachbargrundstück betreten zu dürfen. Ebenfalls auf dem A2-Blatt zu finden sind öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder Veränderungen am eigentlichen Grundbuchkörper durch sogenannte Zuschreibungen und Abschreibungen am Grundstück.
Das Blatt B trägt den Namen Eigentumsblatt. Hier sind die Eigentümer aufgeführt. Die Anteile sind mit einer laufenden Nummer versehen, die Größe ist durch eine Bruchzahl und durch den Miteigentumsanteil angegeben. Zusätzlich wird die Urkunde genannt, die die Grundlage für den Erwerb des Eigentums darstellt. Verwahrt wird diese Urkunde in der Urkundensammlung. Sofern der Eigentümer bei der Verwaltung seines Vermögens irgendwelchen Einschränkungen unterliegt, weil er zum Beispiel noch minderjährig ist oder weil ein Konkurs angemeldet wurde, ist das ebenfalls im Blatt B zu finden.
Das Blatt C steht schließlich für die Lasten an einem Grundstück. Dazu gehören zum Beispiel Pfandrechte, Belastungsverbote, Veräußerungsverbote, Dienstbarkeiten oder Bestands- und Vorkaufsrechte. Belastungen dieser Art betreffen entweder die gesamte Immobilie oder nur einzelne Miteigentumsanteile. Eine Belastung an einer Immobilie geht bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Nur wenn der Verkäufer die Belastung im Rahmen des Verkaufs löscht, greift die sogenannte Lastenfreistellung. In der Praxis haben Hypotheken die größte Bedeutung im Blatt C. Die Hypothek lässt man eintragen, um ein Darlehen für den Immobilienerwerb zu besichern. Sofern das Darlehen zurückgezahlt ist, sollte die Hypothek gelöscht werden, um nicht durch unzutreffende Eintragungen Verwirrung zu stiften.
Zum Hauptbuch kommt das Löschungsverzeichnis dazu, darin sind gelöschte Grundbucheinträge zu finden. Hinzu kommen die Hilfsverzeichnisse wie das Personenverzeichnis, das Grundstücksverzeichnis und das Straßenverzeichnis. In der Urkundensammlung sind beispielsweise Kaufverträge hinterlegt, unter der Grundbuchmappe versteht man eine Landkarte, die einer Katastermappe ähnelt. Sie dient dazu, die Einlagezahl eines bestimmten Grundstücks zu finden.
Der ERV vereinfacht die Führung des Grundbuchs
Zum 07. Mai 2012 wurde in Österreich eine neue Grundstücksdatenbank in Betrieb genommen. Darunter versteht man ein neues Grundbuchsystem, das die bis dahin geführte Grundstücksdatenbank fortführt. In der neuen Datenbank sind nicht nur Grundbucheinträge zu finden. Durch zusätzliche Abfragen wie zum Beispiel die Abfrage nach Informationen zu einem gegebenen Stichtag lassen sich Daten unterschiedlichster Art recht flexibel abrufen, die für die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie oder an einem Grundstück von Bedeutung sein könnten. Der Elektronische Rechtsverkehr – kurz ERV – dient im Grundbuchverfahren einer beschleunigten Abwicklung von Bearbeitungen aller Art. Beispielsweise haben dadurch alle an einem Vorgang beteiligten Parteien schneller Einsicht in die Aktenlage. In Verbindung mit den digitalen Vorlagen der Urkunden wurde in der Praxis ein insgesamt beschleunigter Bearbeitungsprozess umgesetzt. Außerdem sind die Eingaben vor dem unbefugten Zugriff von unberechtigten Dritten besser geschützt. Der ERV ist gegenüber dem Antragsverfahren in Papierform außerdem kostengünstiger. Die Nutzung des ERV ist für Notare, Rechtsanwälte, für Banken und für Versicherungen bei Beantragungen verpflichtend. Darüber hinaus steht die Nutzung jedermann offen, der einen berechtigen Zugriff auf die Daten und ihre Übermittlung hat. Durch die Rangordnungserklärung kann der Eigentümer eines Grundstücks übrigens sein Einverständnis geben, dass ein Antrag auf eine Anmerkung zur Rangordnung auf elektronischem Weg abgegeben wird.
Grundbucheintrag – Diese Arten sind zu unterscheiden
Bei den Grundbuchseintragungen gilt das Prinzip der Seniorität. Das bedeutet, die ältere Eintragung hat das stärkere Recht. Wenn also ein Pfandrecht an erster Stelle eingetragen ist, genießt der Gläubiger eine bessere Absicherung als der Inhaber eines an zweiter Stelle eingetragenen Pfandrechts. Grundbucheintragungen sind nach der Einverleibung oder Löschung, der Vormerkung, der Anmerkung und der Ersichtlichmachung zu differenzieren.
Die Einverleibung ist ein unbedingter Erwerb oder Verlust eines Rechts
Unter der Einverleibung versteht man den unbedingten Erwerb oder Verlust eines Rechts. Dadurch wird ein Recht ohne Bedingung auf jemand anderen übertragen. Einverleiben kann man zum Beispiel ein Eigentumsrecht oder ein Pfandrecht. Eine Löschung einer Dienstbarkeit oder eines Pfandrecht wäre ebenfalls eine Einverleibung. Zuständig für diesen Grundbucheintrag ist das Bezirksgericht, in dessen örtlicher Zuständigkeit sich die Immobilie befindet. Für eine Eintragung der Einverleibung fallen Gebühren an. Diese sind etwas günstiger, wenn sie im Elektronischen Rechtsverkehr vorgenommen werden.
Die Vormerkung ist an Bedingungen geknüpft
Vormerkungen stehen für den bedingten Rechtserwerb oder den Rechtsverlust. Die Eintragung wird nur dann gültig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Wird also ein Erwerb, eine Übertragung, eine Beschränkung oder eine Löschung von Rechten eingetragen, müssen die nachfolgenden Bedingungen erfüllt werden, damit die Eintragung Gültigkeit hat. Entsprechen zum Beispiel die Urkunden für eine Eintragung noch nicht allen Anforderungen oder liegt noch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt vor, weil die Grunderwerbssteuer noch nicht bezahlt wurde, wird eine Vormerkung eingetragen. Auch wenn ein Recht unter bestimmten Bedingungen erworben wird, ist eine Vormerkung nötig. Mit der Vormerkung sichert sich der Antragsteller sein Recht auf einen bestimmten Rang seiner Eintragung. So wird verhindert, dass andere Personen ein Recht an einer Liegenschaft erwerben könnten oder geltend machen könnten, die seinem eigenen Recht entgegen stehen. Sofern die Bedingungen nicht zu erfüllen sind, darf die Vormerkung durch Beantragung gelöscht werden. Wird die Vormerkung nicht gelöscht, wird sie zur Einverleibung. Für eine Vormerkung sind Kosten zu zahlen, sie unterscheiden sich danach, ob sie im ERV vorgenommen wird oder nicht.
Mit einer Anmerkung werden Rechte gesichert
Mit einer Anmerkung werden bestimmte Umstände ersichtlich gemacht. Dadurch wird ein bücherliches Recht über eine geplante Veräußerung oder eine Verpfändung für die Dauer von einem Jahr gesichert. Der Rangordnungsbeschluss wird durch das Gericht in einfacher Ausführung erstellt. Der Inhaber des Beschlusses ist vor Verfügungen des bisherigen Eigentümers geschützt, wenn er sein Recht innerhalb der Wirkungsfrist der jeweiligen Rangordnung im Grundbuch eintragen lässt. Zu einer Anmerkung gehören unter anderem auch eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung oder eine Konkurseröffnung. Sobald die Anmerkung im Grundbuch eingetragen ist, darf niemand behaupten, dass eine Handlung vorgenommen wurde, weil man die angemerkten Umstände nicht kannte. Eine Anmerkung hat nur den Zweck, den guten Glauben des Erwerbers zu stören.
Die Ersichtlichmachung zeigt rechtserhebliche Umstände an
Unter einer Ersichtlichmachung versteht man die Anzeige von Umständen mit rechtserheblicher Bedeutung. Darunter fallen Rechte aus Grunddienstbarkeiten, die im Zusammenhang mit der Liegenschaft stehen, aber auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen durch Gefahrenzonen oder die Bauplatzeigenschaft eines bestimmten Grundstücks.
Ein Grundbucheintrag kann somit verschiedene Ursachen und Wirkungen haben. Vor allem beim Kauf einer Immobilie ist er von Bedeutung. Aufgrund der Komplexität des Eintrags sollte man aber unbedingt einen Notar mit der Einsicht der Eintragung befassen, um nicht aufgrund von falschen Kenntnissen zu verkehrten Schlüssen bezüglich der Eigentumsverhältnisse oder der Belastungen zu kommen.
Quellen und weiterführende Infos:
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