Wenn sich ein Mieter in seiner Wohnung rundherum wohlfühlt, besteht häufig keine Veranlassung, über eine Kündigung nachzudenken. Vielleicht ist die Immobilie verkehrsgünstig gelegen. Der Arbeitsplatz ist ebenso gut und schnell erreichbar wie die Schule und der Kindergarten. Die Infrastruktur ist optimal, das Verhältnis zu den Nachbarn und zum Vermieter ebenfalls. Allerdings hat nicht jeder Mieter das Glück, in einer perfekten Wohnsituation zu leben. Wenn ein Wohnungswechsel gewünscht ist, wenn man eine größere Bleibe sucht, weil Nachwuchs kommt, wenn man näher an den Arbeitsort ziehen möchte oder wenn die Miete zu teuer wird, sind das gute Gründe des Mieters für eine Vertragskündigung. Zur Absicherung für Mieter und Vermieter gibt es aber bestimmte Regeln, die beide Vertragspartner kennen sollten. Wer sie einhält, vermeidet von Anfang an einen Rechtsstreit und weiß, welche Rechte und Pflichten er aus gesetzlicher Sicht hat. Was also sollten Mieter wissen, wenn sie ihren Mietvertrag kündigen wollen?
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Ein Mietvertrag ist schützenswert
Prinzipiell geht das österreichische Recht davon aus, dass es sich bei einem Mietvertrag um ein sehr schützenswertes Gut handelt. Als Mieter befinden Sie sich meistens in einem Abhängigkeitsverhältnis von Ihrem Vermieter. Sie benötigen einen festen Wohnsitz, er wird vom Arbeitgeber gefordert. Deshalb darf ein Mietverhältnis nicht völlig unerwartet gekündigt werden. Sie als Mieter einer Immobilie dürfen von dem Kündigungsschutz nach dem Mietrechtsschutzgesetz Gebrauch machen. Das bedeutet, dass der Vermieter nur in bestimmten Gründen einen laufenden Vertrag kündigen darf. Diese Kündigungsgründe sind im Gesetz explizit aufgeführt. Als Mieter dagegen können Sie den Vertrag zu jeder Zeit kündigen, sofern Sie sich an die Kündigungsfristen halten.
Keine Kündigung bei befristeten Verträgen
Sofern Sie mit Ihrem Vermieter einen befristeten Vertrag abgeschlossen haben, endet dieser zum vereinbarten Termin. Wenn also im Mietvertrag steht, dass das Mietverhältnis zum Jahresende ausläuft, ist keine separate Kündigung des Vertrags erforderlich. Weder der Mieter noch der Vermieter müssen in diesem Fall eine Kündigung aussprechen. Das bedeutet aber auch, dass Sie als Mieter kein Recht auf eine Verlängerung des Vertrags haben, wenn Ihnen die Wohnung gefällt oder wenn Sie andere Umstände geltend machen. Aus diesem Grund sollten Sie sich sehr genau überlegen, ob ein befristeter Mietvertrag für Sie in Frage kommt. Entscheiden Sie sich nämlich für den befristeten Vertrag, ist der Vermieter berechtigt, die Räumung der Wohnung zum Fristablauf zu verlangen. Als Mieter haben Sie in diesem Fall wenige Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren, weil Sie mit Ihrer Unterschrift eine Befristung des Mietverhältnisses akzeptiert haben.
Diese Kündigungsfristen sind zu beachten
Sofern Sie einen befristeten Mietvertrag abschießen, darf dieser innerhalb des ersten Jahres nach der Vertragsunterschrift nicht gekündigt werden. Nach diesem Zeitraum ist eine Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende durch den Mieter möglich. Selbst wenn also ein befristeter Vertrag abgeschlossen wurde, dürfen Sie diesen vor Fristablauf kündigen, wenn die ersten 12 Monate vergangen sind. Für Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses mit einem befristeten Vertrag gilt eine etwas andere Regelung, sofern er vor 2001 abgeschlossen wurde. Ein solcher Vertrag darf nur vorzeitig gekündigt werden, wenn eine entsprechende Regelung aufgenommen ist. Sofern das nicht der Fall ist, endet der befristete Vertrag durch Fristablauf.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag müssen Sie sich nach den Fristen richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Hat der Vermieter darauf verzichtet oder weist er auf die gesetzlichen Kündigungsfristen hin, kommen diese für Ihren Vertrag zur Anwendung. Wenn Sie Ihren Vertrag kündigen, sollten Sie ihn mit einem Einschreiben an den Vermieter schicken. Dann ist nämlich gesichert, dass das Schreiben tatsächlich fristgerecht bei ihm eintrifft. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass Ihr Vermieter behauptet, die Kündigung sei nicht fristgemäß bei ihm eingegangen. In diesem Fall darf das Mietverhältnis verlängert werden, wobei die nächste Frist dann wieder durch den Vertrag oder durch das Gesetz bestimmt ist. Deshalb ist es wichtig, dass ein Mietvertrag fristgemäß gekündigt wird und dass die Kündigung auch fristgerecht beim Vermieter ankommt und von ihm angenommen wird. Die Frist läuft übrigens ab dem Zeitpunkt der Zustellung bei der Hausverwaltung oder beim Vermieter.
Wann Sie früher ausziehen dürfen
Sie sind als Mieter dazu gehalten, die Kündigungsfristen aus dem Vertrag oder aus dem Gesetz einzuhalten. Damit geben Sie Ihrem Vermieter eine gewisse Planungssicherheit, die er zur Vermietung seiner Immobilie benötigt. Ihr Vermieter darf deshalb nicht dazu gezwungen werden, Sie vorzeitig ausziehen zu lassen. Das gilt übrigens auch, wenn Sie einen Nachmieter für das Mietverhältnis vorschlagen. Möglich ist allerdings eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses. Sie muss schriftlich fixiert werden, beide Vertragspartner haben der Auflösung zuzustimmen und den Vertrag zu unterschreiben. In diesem Fall dürfen Sie als Mieter früher ausziehen.
Was Sie zum Zustand der Wohnung beachten müssen
Wenn Sie Ihre Wohnung kündigen und ausziehen, müssen Sie sie in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie angemietet haben. Lediglich die Spuren allgemeiner Abnutzung dürfen sichtbar sein. Der Vermieter muss solche Spuren hinnehmen, solange es sich um die Abnutzung aus einem normalen Wohnverhalten handelt. Hierbei handelt es sich aber um Auslegungssache, und es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Vermieter und Mieter darüber streiten, was eine Abnutzung bei normaler Nutzung der Immobilie ist. Wenn in Ihrer Wohnung Möbel vorhanden sind, die Sie nicht angemietet haben, müssen Sie diese entfernen. In der Regel kann man mit dem Vermieter sprechen, ob er bereit ist, solche Möbel gegen Zahlung von Abstand zu übernehmen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um eine Küche, die Sie als Mieter auf Ihre Kosten beim Einzug eingebaut haben. Da es sich in der Praxis häufig um eine Einbauküche bei Erstbezug handelt, können Sie in diesem Fall versuchen, eine Abstandszahlung mit dem Vermieter auszuhandeln. Wichtig ist auch, dass Sie die Wohnung sauber zurückgeben. Hier spricht man oft von dem Begriff „besenrein“. Im besten Fall haben Sie schon beim Einzug in Ihre Wohnung einige Bilder gemacht, mit denen Sie beweisen können, in welchem Zustand das Objekt zum Zeitpunkt Ihres Einzugs war. Das macht die Diskussion mit dem Vermieter häufig etwas leichter.
So ist die Renovierung geregelt
Wie ist die Renovierung geregelt? Das ist eine wichtige Frage (c)Bigstockphoto.com/224314342/theerapong28
Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen, müssen Sie sich meistens auch um die Renovierung kümmern. Beachten müssen Sie dabei, dass Sie die Wohnung in einem Zustand übergeben müssen, der dem Zustand bei Einzug entspricht. Sofern die Wohnung also weiß oder hell gestrichen war, müssen Sie diesen Zustand beim Auszug herstellen. Vor allem wenn Sie in der Zeit Ihrer Nutzung eine andere Farbe gewählt haben, müssen Sie dafür sorgen, den Ursprungszustand herzustellen. Der Vermieter hat nämlich ein juristisch verbrieftes Recht auf eine Wandfarbe in hellen Tönen. Dadurch will er die Vermietbarkeit seiner Immobilie sicherstellen. Wände in dunklen oder leuchtenden Farben erschweren die Chance auf eine erneute Vermietung ganz erheblich. In Ihrem Mietvertrag sollte eine Klausel zur Renovierung bei Auszug enthalten sein. In der Regel ist hier aufgeführt, ob Sie beim Auszug oder beim Einzug renovieren müssen. Allerdings wird in der Praxis über solche Regelungen oft recht heftig gestritten, und nicht selten kommt es hier auch zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.
Das Mietverhältnis endet mit der Schlüsselübergabe
Nach der Kündigung zum fristgemäßen Termin werden Sie einen Übergabetermin mit dem Vermieter oder mit der Hausverwaltung aushandeln. Meist liegt dieser Termin ein paar Tage nach dem Ablauf des Kündigungstages. Bei der Übergabe müssen Sie alle Wohnungsschlüssel abgeben, dabei dürfen Sie auch die Schlüssel nicht vergessen, die Sie für sich selbst hergestellt haben. Eine Übersendung der Schlüssel auf dem Postweg oder der Einwurf in den Briefkasten ist übrigens keine wirksame Übergabe der Schlüssel. Deshalb wird eine Hausverwaltung diese Rückgabe auch nicht akzeptieren. Im schlimmsten Fall müssen Sie sogar damit rechnen, dass Sie bei einer solchen Übergabe der Schlüssel dazu gezwungen werden, die Miete weiter zu zahlen. Deshalb achten Sie am besten darauf, dass das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wird, um sich und dem Vermieter Ärger zu ersparen.
Was Sie zur Kaution wissen müssen
Vermutlich wussten Sie beim Einzug eine Kaution für Ihre Wohnung zahlen oder eine Mietkautionsversicherung abschließen. Prinzipiell ist die Rückzahlung der Kaution unmittelbar nach der Rückgabe der Wohnung gefordert. Wenn allerdings Schäden in der Wohnung festgestellt werden, die über das Maß der normalen Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehalten. Sofern das Vermieter nicht die gesamte Kaution zahlt, sollten Sie den Grund in Erfahrung bringen. Vor allem aber sollten Sie ihn schriftlich zur Zahlung auffordern. Nur dann können Sie später den gerichtlichen Weg einschlagen, weil Sie Ihren Anspruch zuvor in Schriftform geltend gemacht haben. Sofern Sie eine Versicherung für die Kaution abgeschlossen haben, muss Ihnen der Vermieter die Police bei der Wohnungsübergabe zurückgeben. Sie können damit den Kautionsvertrag kündigen, so dass keine erneute Beitragszahlung anfällt. Für den Umzug in Ihre neue Wohnung schließen Sie dann einfach einen neuen Kautionsvertrag ab und gehen eine neue Versicherung ein. Sollte der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, dürfen Sie übrigens prüfen, ob die Höhe angemessen ist. Der Vermieter darf zum Beispiel nicht den ganzen Neuwert eines Gegenstands abziehen, wenn dieser Nutzungsspuren außerhalb der gewöhnlichen Abnutzung aufweist. In diesem Fall darf lediglich der Zeitwert von der Kaution abgezogen werden. Ist der Zeitwert bei einer sehr langen Mietdauer nicht mehr gegeben, darf deshalb auch keine Kaution einbehalten werden.
Quellen und weiterführende Infos:
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210281.html
https://www.konsument.at/geld-recht/mietvertrag-kuendigen?pn=3
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