Den Traum vom Bau des eigenen Hauses träumen viele, aber kaum einer kann die Baukosten einfach so auf den Tisch legen. Wer dieses Glück nicht hat, aber ein passendes Grundstück zum Bauen gefunden hat, der kann die Kosten für den Kauf des Grundstückes und den Bau aber unter Umständen über einen Baukredit finanzieren. Damit es aber nicht eines Tages ein böses Erwachen gibt, weil die Kreditraten nicht mehr bedient werden können und eine Zwangsversteigerung droht, will die Kreditaufnahme gut überlegt sein. In diesem Beitrag erhalten Sie wichtige Informationen rund um das Thema Baukredit, die Ihnen eine Hilfestellung bei den Überlegungen vor Abschluss eines Baukredites bieten können.
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Was ist ein Baukredit?
Der Sinn eines Baukredites ist die Finanzierung eines Hausbaus. Aber Baukredit ist nicht gleich Baukredit. Es gibt verschiedene Formen bzw. Finanzierungsmodelle, die als Baukredit bezeichnet werden.
Annuitätendarlehen – der klassische Baukredit
Die klassische Form eines Baukredites ist ein Annuitätendarlehen. Bei diesem flexiblen Kreditmodell wird die Darlehenssumme in monatlichen Raten zurückgezahlt. Die Raten setzen sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Der Tilgungsanteil ist zu Anfang noch verhältnismäßig gering, während der Zinsanteil entsprechend höher ausfällt. Dieses Verhältnis kehrt sich durch das Sinken der Restschuld mit der Zeit automatisch um, sodass gegen Ende der Laufzeit nur noch ein geringer Zinsanteil gezahlt wird, dafür aber mehr getilgt wird.
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Festdarlehen – Baukredit für Anleger
Eine andere Baukreditform ist ein Festdarlehen. Bei diesem Baukredit werden während der gesamten Laufzeit im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nur Zinsen gezahlt. Eine Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Damit die Darlehenssumme bei Fälligkeit in einem Schwung zurückgezahlt werden kann, wird das Festdarlehen in der Regel an eine Kapitalanlage (zum Beispiel eine Kapitallebensversicherung oder einen Aktienfond) gebunden. Mit dem Erlös aus der Anlage kann dann das Darlehen im besten Fall vollständig abgelöst werden. Diese Finanzierungsform bietet sich wegen der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinskosten von Mieteinnahmen insbesondere für Hausbauer an, welche die Immobilie nach Fertigstellung nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen.
Bauspardarlehen – der Baukredit für langfristige Planer
Darüber hinaus gibt es unter anderem noch die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen aufzunehmen. Als Grundlage dafür wird allerdings ein Bausparvertrag benötigt. Dieser muss zum Abschluss des Bauspardarlehens die vereinbarte Sparsumme erreicht haben. Das bedeutet, dass für das Bauspardarlehen ein gewisser zeitlicher Vorlauf nötig ist. Somit funktioniert dieses Finanzierungsmodell nicht, wenn die Bauplanungen bereits aktuell sind, aber noch kein entsprechender Bausparvertrag existiert.
Wie hoch muss der Baukredit sein?
Ein wichtiger Punkt bei der Finanzierung eines Hausbaus ist auch die Höhe des Baukredites. Er sollte nicht zu hoch ausfallen. Schließlich muss die aufgenommene Summe mit Zinsen zurückgezahlt werden. Auf der anderen Seite sollte der Baukredit aber auch nicht zu knapp kalkuliert werden, damit es gegen Ende der Bauphase finanziell nicht zu eng wird.
Wie viel Geld wird für den Bau benötigt?
Um die optimale Höhe des Baukredites bestimmen zu können, ist es deshalb nötig, herauszufinden, wie viel Geld tatsächlich gebraucht wird. Zu den Kosten bei einem Hausbau zählen in jedem Fall der Kaufpreis für das Grundstück und die Errichtungskosten für das Eigenheim. Bei Letzteren wird bei der Planung häufig vergessen, dass nicht nur für den Rohbau, die technische Ausstattung des Hauses und den Ausbau (zum Beispiel sanitäre Ausstattung und Bodenbelege) Kosten anfallen, sondern auch für die Einrichtung (zum Beispiel Möbel und Gardinen), Außenanlagen und Co.
Nicht vergessen werden dürfen darüber hinaus die anfallenden Nebenkosten. Diese werden zumeist unterschätzt, machen aber in Summe einen nicht zu verachtenden Betrag aus. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem:
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Gebühren für die Grundbucheintragung
- Grunderwerbsteuer
- Bearbeitungsgebühren der Bank
- Kosten für die Baugenehmigung
- Architektengebühren.
Zudem sollte bei dem Baukredit eine ausreichende Reserve für unvorhergesehene Kosten eingeplant werden. Ein guter Puffer entspricht etwa 15 Prozent der Kosten.
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Wie viel Geld kann selbst aufgebracht werden?
Da bei einem Hausbau in der Regel nicht die volle Summe über einen Baukredit finanziert wird, sondern auch ein gewisser Anteil an Eigenkapital eingebracht wird, muss die Höhe des Eigenkapitals auch mit in die Überlegungen zur Kredithöhe einbezogen werden. Denn je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer kann der Baukredit sein. Gleichzeitig hat das auch den Vorteil, dass die Konditionen des Kredites im Zweifel besser ausfallen. Möglich ist dann zum Beispiel eine kürzere Laufzeit, durch die im Ergebnis weniger Zinsen gezahlt werden.
Das Eigenkapital sollte mindestens die Baunebenkosten abdecken. Eine gute Grundlage ist es, wenn Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent der gesamten Baukosten eingebracht wird. Wer das Eigenkapital nicht auf dem Konto liegen hat, verfügt vielleicht über ein Bausparguthaben oder kann sich das Eigenkapital unter Umständen auf andere Weise beschaffen. Möglichkeiten sind zum Beispiel:
- Auflösung einer Lebensversicherung
- Geltendmachung von Abfertigungsansprüchen
- Aufnahme eines privaten Darlehens innerhalb der Familie
Kann der Baukredit finanziell gestemmt werden?
Steht fest, wie hoch die Kreditsumme sein muss, damit der Bau des Traumhauses finanziert werden kann, muss vor Abschluss des Kreditvertrages unbedingt geklärt werden, ob der Baukredit finanziell gestemmt bzw. die monatlichen Raten bedient werden können.
Um dies herauszufinden, sollte ein Kassensturz gemacht werden. Dazu gehören auf der einen Seite die monatlichen Einnahmen und auf der anderen Seite die fixen monatlichen Ausgaben für Lebensmittel, Auto, Kleidung, Versicherungen, Internet, Telefon und Co. Vergessen werden darf dabei nicht, dass beim Eigenheim zwar die monatliche Miete wegfällt, trotzdem aber weiterhin die Betriebskosten bezahlt werden müssen und in der Zukunft auch die ein oder andere Reparaturarbeit an dem Haus anfallen kann. Außerdem sollten auch noch Reserven für weitere unvorhergesehene Ausgaben, wie zum Beispiel für eine neue Waschmaschine oder die Reparatur des Autos, eingeplant werden.
Zudem sollte auch einkalkuliert werden, dass sich die Lebensumstände während der Laufzeit des Baukredites ändern können und diese die finanziellen Bedingungen nachhaltig beeinflussen können. Dazu gehört zum Beispiel der Wechsel oder gar der Verlust des Arbeitsplatzes, familiärer Zuwachs und Co.
Baukredit aufnehmen oder nicht?
Passt finanziell alles und können die Raten des Baukredites aktuell gut bedient werden, verbleibt aber immer noch ein gewisses Restrisiko. Zum Teil gibt es Möglichkeiten, sich davor zu schützen, zum Teil aber auch nicht. Schutz können zum Beispiel eine Arbeitslosenversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung bieten. Für den Fall, dass der Hauptgeldgeber verstirbt kann eine Ablebensversicherung die Hinterbliebenen schützen und die weitere Abzahlung der Raten sichern.
Abschließend kann deshalb nur jeder für sich selbst entscheiden, ob er einen Baukredit aufnimmt oder nicht. Bei der Entscheidung und der Abwägung der Restrisiken sollten aber auch immer die Vorteile bedacht werden, die ein Eigenheim mit sich bringt. Gezahlt werden muss zum Beispiel keine monatliche Miete, die dem Vermieter zugutekommt und die gegebenenfalls von Zeit zu Zeit erhöht wird. Andererseits müssen zwar die Raten für den Baukredit geleistet werden und die Zinsen können steigen, sofern diese nicht durch eine Zinsbindung fix sind. Allerdings wird mit jeder geleisteten Rate ein Stückchen mehr Eigentum an dem Eigenheim erworben. Im Eigenheim droht zudem keine Kündigung wegen Eigenbedarf und es besteht deutlich mehr Freiheit bei der Gestaltung des Wohnraumes.
Quellen und weiterführende Infos:
https://diybook.at/finanzierung/finanzierungen/baukredite-vergleich-finanzierungsmodelle
https://www.hausbaukredit.co.at/
https://www.vergleich.de/baunebenkosten.html
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