Immobilien finanzieren

Der Weg ins eigene Heim ist aus finanzieller Sicht für viele kein Spaziergang. Die wenigsten finanzieren den Kauf oder Bau einer Immobilie rein aus eigenen Mitteln. Dafür ist das Eigenkapital regelmäßig zu knapp. Aus diesem Grund kann diese große Investition in den meisten Fällen nur durch eine Immobilienfinanzierung gestemmt werden. In diesem Beitrag lesen Sie mehr zu dem Thema Immobilienfinanzierung in Österreich. Unter anderem erfahren Sie, welche verschiedenen Finanzierungsformen es gibt. Zudem geben wir Ihnen am Ende des Artikels wertvolle Tipps, wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung bzw. Ihr Einkommen, mit dem Sie Ihre Raten zahlen, absichern können.

Wie funktioniert eine erfolgreiche Finanzierung einer Immobilie?

Am Anfang einer Immobilienfinanzierung stellt sich immer die gleiche Frage – die Frage nach den finanziellen Möglichkeiten. Um festzustellen, welcher Betrag für den Bau oder den Kauf eines Eigenheimes realistisch eingeplant werden kann, stehen zunächst zwei wichtige Faktoren im Fokus der Überlegungen. Dabei handelt es sich zum einen um das vorhandene Eigenkapital, welches in die geplante Immobilienfinanzierung einfließen kann. Zum anderen ist auch die Höhe des monatlichen Einkommens, welches zur Abzahlung des Kredites herangezogen werden kann, bei dem Ausloten der eignen Möglichkeiten wichtig. Dabei sollte natürlich nicht vergessen werden, dass der Kaufpreis nicht das Einzige ist, was finanziert werden muss. Hinzu kommen unter anderem noch Nebenkosten, wie zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklerhonorar, die Zinsen für den Kredit und nicht zu vergessen auch Kosten für Umzug, Einrichtung und Co.

Das Eigenkapital

Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst folgenden Faktoren:

  • Zinshöhe
  • Tilgungshöhe
  • Tilgungszeitraum
  • Sicherheiten, die erbracht werden müssen.

Deshalb gilt für das Eigenkapital im Grundsatz:

Hinweis

Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso besser ist es. Denn regelmäßig wird der Kredit dann umso günstiger. Das bedeutet allerdings nicht, dass das gesamte vorhandene Sparguthaben und sonstiges Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden sollte. Es sollte immer eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben verbleiben. Damit diese dann nicht zu einer unnötigen Belastung werden. Als Eigenkapital dienen neben Sparguthaben und Co. übrigens auch Eigenleistungen beim Bau oder bei der Renovierung des zukünftigen Eigenheimes.

Für eine solide Immobilienfinanzierung ist in der Regel ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent der zu erwartenden Kosten nötig. Lediglich in Ausnahmefällen ist auch eine Vollfinanzierung ohne jegliches Eigenkapital möglich. Wegen des höheren Risikos für die Bank fallen in solchen Fällen allerdings die Kreditzinsen und damit auch die monatlichen Raten entsprechend höher aus.

Immobilien finanzieren

Immobilien finanzieren (c)Bigstockphoto.com/5530708/gorin

Die monatlichen Zahlungen

In welcher Höhe monatliche Zahlungen möglich sind, richtet sich nach dem regelmäßigen monatlichen Einkommen des Kreditnehmers. Um einen realistischen Betrag zu ermitteln, ist es zunächst einmal wichtig alle bestehenden Fixkosten von dem regelmäßigen Einkommen abzuziehen. Dabei sollte das gesamte Jahr betrachtet werden, damit neben den monatlichen Fixkosten, regelmäßige Zahlungen, die nur viertel-, halb- oder ganzjährig geleistet werden (zum Beispiel für Versicherungen), nicht vergessen werden. Und auch hier ist es wie beim Eigenkapital wichtig, einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Ausgaben (zum Beispiel für die Reparatur von Waschmaschine, Auto und Co.) einzuplanen.

Mögliche Förderungen und Co.

Neben der möglichen Höhe von dem Eigenkapital und den monatlichen Abzahlungen, sollten bei der Planung der Immobilienfinanzierung auch mögliche Förderungen nicht außer Acht gelassen werden. In Österreich wird die Errichtung von Wohnraum durch die Wohnbauförderung begünstigt. In deren Rahmen werden nicht nur Neu-, sondern auch Um- und Anbauten sowie Renovierungen gefördert. Die Art und Weise der Wohnbauförderung ist dabei von dem jeweiligen Bundesland abhängig. Möglich sind zum Beispiel günstigere Darlehen, Zuschüssen zu den Rückzahlungen von Krediten, einmalige Zuschüsse oder auch Unterstützungen in Form von Bürgschaften.

Um Kosten zu sparen, ist es zudem sehr wichtig, nicht das erstbeste Finanzierungsangebot anzunehmen. Besser ist es, sich verschiedene Angebote einzuholen. Denn die eigene Hausbank bietet nicht immer die günstigste Variante. Allerdings sollte nur auf seriöse Anbieter zurückgegriffen werden.

Welche Finanzierungsformen gibt es?

Im Rahmen der Immobilienfinanzierung in Österreich kann auf viele verschiedene Finanzierungsformen zurückgegriffen werden. Oft werden bei Haus- bzw. Baufinanzierungen auch mehrere Formen miteinander kombiniert. Denkbar sind zum Beispiel folgende Finanzierungsprodukte:

  • Hypothekarkredit
  • Wohnstartkredit
  • Bauspardarlehen
  • Wohnbaukonto.

Klassische Form der Immobilienfinanzierung: Hypothekarkredit

In vielen Fällen wird für die Finanzierung einer Immobilie ein Hypothekarkredit abgeschlossen. Diese Kreditform ist in der Regel auf eine lange Laufzeit ausgerichtet. In vielen Fällen liegen die Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren. In der Bezeichnung „Hypothekarkredit“ ist eine wesentliche Eigenschaft dieser Kreditart bereits enthalten. Bei dieser Form des Kredites wird eine Hypothek als Sicherheit bestellt und in das Grundbuch eingetragen. Kann das Darlehen irgendwann nicht mehr bedient werden, steht der darlehensgebenden Bank ein Verwertungsrecht am Grundstück zu. Das bedeutet, dass die Bank das Grundstück zu Geld machen kann, um den noch offenen Restbetrag zu tilgen.

Ein wesentlicher Vorteil der Hypothekarkredite ist, dass diese im Vergleich zu anderen Finanzierungsformen oftmals mit einem relativ günstigen Zinssatz punkten. Der Grund dafür ist die soeben beschriebene dingliche Absicherung durch die Hypothek, wodurch das Kreditausfallrisiko für die Bank verhältnismäßig gering ist. Darüber hinaus hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, sich für einen Fixzins zu entscheiden. Dann wird der Zins für einen bestimmten Zeitraum festgelegt und darf dann während dieser Zeit nicht geändert werden. Allerdings werden die Fixzinsen äußerst selten für die gesamte Laufzeit des Darlehens vereinbart, sondern oft nur für einen Zeitraum von zehn oder 15 Jahren. Dadurch trägt der Kreditnehmer ein nicht zu verachtendes Zinsänderungsrisiko. Eine Alternative zu der Fixzinsvereinbarung ist die Vereinbarung einer variablen Verzinsung. Bei dieser Zinsform wird der Zins den jeweiligen Marktgegebenheiten angepasst und kann somit teurer oder günstiger werden.

Bei der Immobilienfinanzierung durch einen Hypothekarkredit findet zudem eine regelmäßige Tilgungsverrechnung statt. In den meisten Fällen wird die Verrechnung monatlich oder vierteljährlich vorgenommen. Das bedeutet, dass der Zinsanteil der monatlichen Raten immer geringer und der Tilgungsanteil immer höher wird, weil nicht dauerhaft Zinsen auf die ursprüngliche Darlehenssumme gezahlt werden. Außerdem ist es ratsam, wenn der Darlehensnehmer mit der Bank eine Vereinbarung über Sondertilgungsmöglichkeiten trifft, damit Sondertilgungen zum Beispiel im Falle einer Erbschaft vorgenommen werden können.

Für junge Leute und Familien: Wohnstartkredit

Der Wohnstartkredit richtet sich vor allem an junge Leute und Familien, aber auch alle anderen Kreditnehmer können diesen Immobilienkredit für die Immobilienfinanzierung nutzen. Eine besondere Eigenschaft des Wohnstartkredits ist, dass er meistens in den ersten Jahren tilgungsfrei ist. Der Vorteil, der dadurch entsteht, ist eine enorme finanzielle Entlastung in der ersten Zeit nach der Aufnahme des Kredits. Teilweise entfallen darüber hinaus in den ersten zwei bis drei Jahren sogar die Zinszahlungen. Dann müssen während dieser Zeit gar keine Rückzahlungen geleistet werden. Dadurch werden Doppelbelastungen vermieden. Davon profitieren zum Beispiel Familien, in denen sich ein Elternteil noch in Elternzeit befindet, junge Leute, die erst noch am Anfang Ihrer beruflichen Laufbahn stehen, oder auch Kreditnehmer, die zur Zeit des Hausbaus noch zur Miete wohnen und eine Doppelbelastung vermeiden wollen.

Finanzierung mit Vorlauf: Bauspardarlehen

Bauspardarlehen werden im Zuge eines Bausparvertrages vergeben, wenn ein gewisser Mindestwert angespart ist. Ein großer Vorteil dieser Finanzierungsform ist der fixe Kreditzins, der sich während der gesamten Rückzahlungsdauer nicht verändern kann – also nicht steigen kann. Darüber hinaus können normalerweise jederzeit kostenlose Sondertilgungen vorgenommen werden, wodurch die Restlaufzeit des Darlehens verkürzt werden kann. Zudem sind die Zinsen in der Regel recht günstig. Allerdings relativiert sich dieser Vorteil in Niedrigzinsphasen. Dann rücken die Nachteile mehr in den Vordergrund. Ein Bauspardarlehen steht nicht sofort zur Verfügung und bedarf daher einer längeren Vorlaufzeit. Es eignet sich also nicht für spontane Immobilienfinanzierungen. Nachteilig ist auch, dass bei manchen Tarifen relativ hohe monatliche Tilgungen zu leisten sind.

Eine Art Rahmenkredit: Wohnbaukonto

Speziell für den Bau einer Immobilie eignet sich auch ein Wohnbaukonto für die Immobilienfinanzierung. Bei dieser Form der Finanzierung wird ein spezielles Konto errichtet. Auf diesem Wohnbaukonto wird die gesamte Darlehenssumme zur Verfügung gestellt. Nach und nach können dann die Geldbeträge wie bei einem Rahmenkredit abgerufen werden, um diverse Zahlungen für den Bau abzuwickeln. Auf diese Weise bietet das Wohnbaukonto Flexibilität und Individualität. Zudem sind Wohnbaukonten meist kostengünstig und weisen relativ niedrige Zinssätze auf.

Auch wichtig: die Absicherung der Immobilienfinanzierung

Bei dem Kauf oder Bau einer Immobilie ist es nicht nur wichtig, diese gegen Schäden zu versichern. Besteht eine Finanzierung, sollte auch diese durch entsprechende Versicherungen abgesichert werden. Den Schwerpunkt sollte dabei die Absicherung des Einkommens, mit welchem die monatlichen Kreditraten gezahlt werden, bilden. Drei Fälle stehen dabei besonders im Fokus:

  • Arbeitslosigkeit
  • Berufsunfähigkeit
  • Tod des Hauptgeldgebers

Ein möglicher Verlust des Arbeitsplatzes kann dazu führen, dass das monatliche Einkommen, welches zur Zahlung der Raten herangezogen wird, wegfällt. Das sollte bei der Immobilienfinanzierung miteinkalkuliert werden. Schutz bietet für solche Fälle eine Arbeitslosenversicherung.

Bedingt durch einen Unfall oder auch durch eine Erkrankung kann es aber auch über eine vorübergehende Arbeitslosigkeit hinausgehen und eine Berufsunfähigkeit eintreten. Um in diesem Fall ausreichend vor einem Ausfall des Einkommens geschützt zu sein, sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung abgeschlossen werden. Diese schließt die in solchen Fällen entstehende Einkommenslücke, wodurch die monatlichen Kreditraten weiter gezahlt werden können.

Für den dritten und noch schlimmeren Fall, bietet eine Ablebensversicherung Schutz. Stirbt der Hauptgeldgeber, besteht wegen des Wegfalls seines Einkommens grundsätzlich die Gefahr, dass die Kreditraten nicht mehr bedient werden können. Die Folge ist dann leider oft, dass der Partner und die Kinder nicht nur den Tod eines geliebten Menschen verkraften müssen, sondern auch noch aus dem Eigenheim ausziehen müssen. Davor schützt die Ablebensversicherung, indem die vereinbarte Versicherungssumme an die begünstigte Person ausgezahlt wird. Dieses Geld kann dann für die weitere Abzahlung eingesetzt werden, wodurch die Immobilienfinanzierung gesichert bleibt.


Quellen und weiterführende Infos:

https://de.wikipedia.org/wiki/Immobilienfinanzierung

https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/immobilienfinanzierung-ezb-beendet-anleihekaufprogramm-das-erwartet-immobilienkaeufer_id_9154866.html


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