Grunderwerbsteuer Österreich

Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung ist für viele Österreicher ein wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge. Für den Kauf des Traumobjekts fallen Steuern an, denn der Käufer hat in der Regel eine Grunderwerbssteuer zu zahlen. Für den Staat ist die Grunderwerbssteuer eine wichtige Einnahmequelle, für den Käufer ist sie ein zusätzlicher Kostenfaktor, den er unbedingt bei der Kalkulation der gesamten Kosten berücksichtigen muss. Was also sollte ein Immobilienkäufer rund um die Grunderwerbssteuer wissen?

Was wird mit der Grunderwerbssteuer besteuert?

Hinweis

Die Grunderwerbssteuer gehört in Österreich zu den Verkehrssteuern. Sie umfasst den Kauf von Grundstücken und Immobilien im Inland. Die Steuerschuld entsteht, wenn ein gültiger Kaufvertrag für das Objekt unterschrieben wird. Die Eintragung des Eigentums an der Immobilie im Grundbuch ist dagegen für die Entstehung der Steuerschuld nicht ausschlaggebend. Steuerpflichtig sind Kaufverträge schriftlicher oder mündlicher Natur oder auch andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auslösen.

Dazu gehören zum Beispiel Tauschgeschäfte oder ein Vergleich nach einer Scheidung, aber auch eine Schenkung, eine Vererbung oder der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung. Unter einem Grundstück nach der Definition des Grunderwerbssteuergesetzes versteht man den Grund und Boden mit dem Gebäude, aber auch mit Pflanzen oder mit Zubehör wie zum Beispiel der Einrichtung eines Geschäfts. Auch ein Baurecht als das Recht, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten, ist ein Vorgang, der beim Kauf der Grunderwerbssteuer unterliegt. Nicht Teil des Grundstücks sind Maschinen oder Teile einer betrieblichen Anlage oder Inventar im Gebäude.

Grunderwerbsteuer Österreich

Grunderwerbsteuer Österreich (c)elements.envato.com – BrianAJackson

Was ist die Bemessungsgrundlage für die Steuer?

Die Grunderwerbssteuer wird auf der Basis der Gegenleistung für den Kauf ermittelt. Diese Gegenleistung besteht im Grundstückswert oder im Einheitswert. Der Grundstückswert wird als Berechnungsgrundlage herangezogen, wenn es sich um einen Erwerb ohne Entgelt handelt, bei einer Vererbung, bei einem Erwerb innerhalb der Familie, sofern es sich um den Ehegatten, den eingetragenen Partner oder den Lebensgefährten handelt und wenn ein gemeinsamer Wohnsitz gegeben ist. Auch bei Verwandtschaftsverhältnissen in gerader Linie und bei Kindern wird der Grundstückswert angesetzt. Der Einheitswert wird als Basis verwendet, wenn es sich um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt und wenn es um den Kauf innerhalb der Familie, nach einem Todesfall innerhalb der Familie geht. Teil der Gegenleistung ist alles, was der Käufer dem Verkäufer als Gegenleistung für das Grundstück verspricht. In erster Linie ist das natürlich der Kaufpreis, aber auch die sonstigen Leistungen, die der Käufer übernimmt. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Übernahme eines Darlehens oder um ein Recht oder eine Pflicht an dem Grundstück.

Wie wird der Wert des Grundstücks ermittelt?

Prinzipiell gibt es zwei Varianten für die Festlegung des Grundstückswerts: das Pauschalwertmodell und den Immobilienpreisspiegel. Eine weitere Variante besteht im Nachweis des geringeren gemeinen Werts von Grund und Boden. Zwischen diesen drei Alternativen kann jeweils frei gewählt werden, nach welchem Ansatz der Grundstückswert ermittelt wird. Das Pauschalwertmodell berücksichtigt fünf Kriterien und Abschläge für das Alter und die Gebäudeart. Maßgeblich für das Pauschalwertmodell ist die Summe aus dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes. Neben der Grundfläche und dem Bodenwert gehen der Hochrechnungsfaktor, die Nutzfläche und die Bruttogrundrissfläche in die Berechnung ein. Der Immobilienspiegel legt den Preis für die Immobilie fest, der für die Berechnung des Grundstückswerts anzusetzen ist. Zur Anwendung kommt seit Januar 2017 die Liste „Immobiliendurchschnittspreise“. Sie wird von der Statistik Austria herausgegeben. Der Immobilienwert nach dieser Liste wird noch um einen Abschlag gekürzt und stellt dann die Basis für den Grundstückswert dar. Wenn der Immobilienpreisspiegel angewandt werden soll, müssen Grundstück und Gebäude mit ihren Eigenschaften mit dem Vergleichsgrundstück deckungsgleich sein.

Wie kann man einen geringeren Wert belegen?

Der Grundstückswert ist somit für die Höhe der Grunderwerbssteuer von großer Bedeutung. Beim Verkauf kann sich herausstellen, dass er aufgrund individueller Umstände geringer ausfällt, als es ein Immobilienpreisspiegel oder ein Kalkulationsansatz nach dem Pauschalwertmodell vermuten lassen. In diesem Fall können Käufer oder Verkäufer den Nachweis für einen geringeren Grundstückswert fordern. Dazu kann ein Schätzungsgutachten erstellt werden, oder es kann der Kaufpreis eines Ankaufs aus der jüngeren Vergangenheit als Basis genommen werden. Wenn eine Hypothek für die Finanzierung aufgenommen wurde, darf sie ebenfalls zur Bewertung herangezogen werden.

Welcher Steuersatz fällt für die Grunderwerbssteuer an?

In der Regel kommt der allgemeine Steuersatz zur Anwendung. Er beträgt 3,5 Prozent und wird auf die Bemessungsgrundlage angesetzt. Wenn es sich um den unentgeltlichen Kauf handelt, wird der Stufentarif als Steuersatz verwendet. Die Steuer liegt dann für die ersten 250.000 Euro bei 0,5 Prozent, für die folgenden 150.000 Euro bei zwei Prozent, und für den darüber hinausgehenden Teil bei 3,5 Prozent. Unentgeltlich ist ein Kauf dann, wenn es keine Gegenleistung gibt oder wenn die Gegenleistung geringer ist als 30 Prozent des Immobilien- und Grundstückswerts. Auch ein Erwerb nach dem Todesfall oder ein Erbe zählen als unentgeltlicher Kauf, ebenso wie der Erwerb unter Familienangehörigen.

Welche Befreiungen gelten für die Grunderwerbssteuer?

Der Käufer hat die Möglichkeit, sich unter bestimmten Umständen von der Übernahme der Grunderwerbssteuer befreien zu lassen. Wenn die Bemessungsgrundlage unter 1.100 Euro liegt oder wenn das Grundstück für kirchliche, mildtätige oder gemeinnützige Zwecke erworben wird, fällt keine Steuer an. Auch die Zusammenlegung eines Grundstücks sowie die Verbesserung eines Grundstücks durch eine offizielle Maßnahme der Behörde unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer. Wichtigster Anlass für die Befreiung von der Grunderwerbssteuer ist vermutlich der Kauf durch einen Ehepartner oder durch einen eingetragenen Lebenspartner. In der Praxis besteht sogar die Möglichkeit, aufgrund eines geplanten Kaufs zu heiraten, damit der Erwerb danach nicht der Besteuerung unterliegt. Wird ein Grundstück durch ein Vermächtnis, durch einen Pflichtteilanspruch, durch den Erbanfall oder zur Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens verkauft, ist auch dafür keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Zu welchem Zeitpunkt entsteht die Steuerschuld?

Im Sinne des Steuerrechts entsteht die Steuerschuld, wenn der Kauf verwirklicht wurde. Juristisch gesehen ist das der Zeitpunkt, zu dem sich die beiden Vertragspartner darüber geeinigt haben, was verkauft wird und wie hoch der Kaufpreis ist. Es kommt also aus juristischer Sicht ausschließlich auf das Verpflichtungsgeschäft an. Das Erfüllungsgeschäft als die Eigentumsübertragung durch den Grundbucheintrag spielt für die Entstehung der Steuerschuld dagegen keine Rolle. Wird zum Beispiel ein Kaufvertrag am 31. Juli abgeschlossen und der Eintrag im Grundbuch am 02. Oktober veranlasst, entsteht die Steuerschuld zum 31. Juli. Ausschlaggebend wird dies vor allem, wenn es zu einer Änderung des Steuersatzes zu einem vom Gesetzgeber vorgegebenen Zeitpunkt kommt. Würde in diesem Beispiel die Grunderwerbssteuer zum 01. Oktober erhöht, käme immer noch der geringere Steuersatz vom 31. Juli zum Ansatz. Wird das Grundstück verschenkt, entsteht die Steuerschuld in dem Augenblick, in dem der Schenkungsvertrag geschlossen wird. Bei einer Schenkung im Todesfall entsteht die Steuerschuld dagegen erst im Augenblick des Todes der schenkenden Person. Muss ein Verkauf zuerst genehmigt werden, ist die Genehmigung die Voraussetzung für die Entstehung der Steuerschuld.

Wer muss die Steuer zahlen?

Prinzipiell schulden alle Beteiligten an einem Immobilienverkauf die Grunderwerbssteuer. Das bedeutet, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer oder der Schenkende und der Beschenkte die Steuer an das Finanzamt schulden. Sofern aus einer Zwangsversteigerung verkauft wurde, schuldet nur der Käufer die Steuer. Bei einem Erwerb aufgrund des Todesfalls oder bei einer Schenkung nach dem Todesfall hat der Käufer dafür aufzukommen. Bei einem normalen Verkauf, bei dem es sich weder um eine Schenkung noch eine Zwangsversteigerung oder eine Vererbung handelt, dürfte in der Regel der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen. Er kann sich mit dem Verkäufer darüber einigen, wer von beiden Vertragspartnern die Steuer ganz oder anteilig trägt. Somit ist hier ein gewisser Verhandlungsspielraum gegeben, der sich zugunsten des Käufers auswirken kann, da dieser schon den gesamten Kaufpreis zu zahlen hat.

Gibt es die Möglichkeit der Steuerstundung?

Bei einem unentgeltlichen Kauf kann die Steuerschuld über einen Zeitraum von maximal fünf Jahren auf gleiche Beträge aufgeteilt werden. Das kann sich zum Beispiel anbieten, wenn man nach dem Todesfall ein Grundstück geschenkt bekommt und keine finanziellen Rücklagen hat, um die Steuer zu bezahlen. Allerdings wird die Steuerschuld bei dieser Aufteilung um einen gewissen Prozentsatz erhöht. Bei einer Aufteilung auf zwei Jahre beträgt die Erhöhung zum Beispiel vier Prozent, wird über drei Jahre gestundet, sind schon sechs Prozent mehr zu zahlen. Insofern sollte man sich überlegen, ob eine Stundung in Frage kommt. Außerdem muss ein Notar oder ein Anwalt eine entsprechende Erklärung bei der Finanzbehörde einreichen, ein formloser Antrag durch den Steuerschuldner reicht nicht aus, um die Stundung zu beantragen.

Wie kann man die Höhe der Steuer ermitteln?

Juristisch und steuerlich fundiert wird die Grunderwerbssteuer nur von Anwälten und Notaren. Es gibt im Internet aber einige IT-Tools, mit denen man die Höhe der Grunderwerbssteuer näherungsweise ermitteln kann, um sich einen Überblick zu verschaffen, mit welchen Kosten man zu rechnen hat. Das ist vor allem dann wichtig, wenn man die Grunderwerbssteuer über eine Finanzierung bezahlen will oder wenn man für die Steuer einen separaten Kredit aufnehmen will. In diesem Fall ist es sehr zu empfehlen, sich zunächst einen Überblick über die Höhe der Steuerschuld zu verschaffen, bevor man den Kredit aufnimmt. Trotzdem ist zu berücksichtigen, dass diese Berechnung juristisch keinen Bestand hat. Erst der Steuerbescheid der Finanzbehörde gibt endgültig Aufschluss über die Höhe der Grunderwerbssteuer, doch er wird in der Regel erst einige Zeit nach dem Abschluss des Kaufvertrags an den Käufer zugestellt.


Quellen und weiterführende Infos:

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer-startseite.html

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/230/Seite.2300100.html


(c) Bilder:

elements.envato.com – BrianAJackson