Immobilienertragssteuer Österreich

Vereinfacht gesagt geht es bei der Immobilienertragssteuer – kurz als ImmoESt bezeichnet – darum, die Gewinne aus einer Immobilie oder aus einem Grundstück zu versteuern. Der private Verkauf eines Hauses oder eines ererbten Grundstücks könnte also der Besteuerung unterliegen und muss deshalb an das Finanzamt gemeldet werden. Doch in welchen Fällen unterliegt ein Gewinn aus einer Immobilie der Ertragssteuer?

Wie werden Veräußerungsgewinne versteuert?

Bis zum Jahr 2011 gab es in Österreich die sogenannte Spekulationsfrist. Sie betrug zehn Jahre. Sofern eine Immobilie mit Gewinn verkauft wurde, setzte der Gesetzgeber den Verkauf mit einer Spekulation gleich, so dass eine Verpflichtung zur Versteuerung des Gewinns entstand. Der Gewinn konnte zehn Jahre lang in der Steuererklärung angegeben werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums war der Gewinn steuerfrei, eine Angabe in der Steuererklärung war somit nicht mehr nötig. In einigen Ausnahmefällen wurde diese Frist auf 15 Jahre verlängert. Diese Regelung gibt es heute nicht mehr. Durch die Gesetzesnovelle ist der Verkauf von privaten Immobilien und Grundstücken voll steuerpflichtig. Allerdings wird die Spekulationsfrist von zehn Jahren weiter angewandt bei Gebäuden, die bis zum März 2012 angeschafft wurden. Diese Immobilien fallen unter das sogenannte „Altvermögen“. Werden diese Gebäude heute verkauft, muss der Gewinn immer noch in einem der folgenden zehn Jahre in der Steuererklärung angegeben und versteuert werden.

Immobilienertragssteuer Österreich

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Welche Übertragungen sind von der Steuer befreit?

Die Immobilienertragssteuer fällt nicht an, wenn das Objekt durch eine Schenkung oder ein Vererbung übertragen wurde. Das liegt daran, dass in diesem Fall eine andere Form der Besteuerung greift, so dass der Vorgang letztlich wiederum nicht vollständig von der Steuer befreit ist. Die Immobilienertragssteuer kommt allerdings in diesen Fällen nicht zur Anwendung. Wichtig für den Immobilienbesitzer ist für die Befreiung von der Besteuerung noch zwei andere Geschäftsvorfälle. Sofern die Immobilie der bisherige Hauptwohnsitz war oder wenn sie selbst hergestellt wurde, greift die Immobilienertragssteuer nicht oder nur mit Einschränkungen.

So funktioniert die Hauptwohnsitzbefreiung

Sofern es sich bei dem verkauften Gebäude um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt, ist die Übertragung von der Besteuerung befreit. Das heißt, wenn der Besitzer sein Haus verkauft, in dem er viele Jahre lang gelebt hat, unterliegt dieser Verkauf nicht der Besteuerung durch die Immobilienertragssteuer. Keine Rolle spielt es, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Solange der Eigentümer das Objekt als Hauptwohnsitz angibt, besteht keine Steuerpflicht. Damit die Immobilie als Hauptwohnsitz anerkannt wird, muss der Verkäufer mindestens in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf oder in den vergangenen zehn Jahren mindestens fünf Jahre lang in diesem Objekt gewohnt haben. Außerdem darf die Grundstücksfläche nicht größer sein als 1.000 qm. Sofern die Fläche größer ist, wird die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis mit 30 Prozent versteuert, sofern es zum Neuvermögen zählt. Altvermögen wird lediglich mit 4,2 Prozent versteuert. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nicht für jemanden, der das Grundstück geerbt hat. Durch diese Regelung ist in der Praxis eine Erleichterung für Verkäufer gegeben, die ihre Immobilie jahrelang selbst bewohnt haben und nun aus beruflichen oder familiären Gründen verkaufen wollen.

Was es mit der Herstellerbefreiung auf sich hat

Wenn ein Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses erzielt wird, dass der Verkäufer selbst hergestellt hat, fällt ebenfalls keine Immobilienertragssteuer an. Der Besteuerung unterliegt in diesem Fall nur der Verkauf des Grundstücks. Allerdings ist diese Regelung nur anwendbar, wenn die Immobilie in den vergangenen zehn Jahren nicht dazu verwendet wurde, um Einkünfte aus einer Vermietung zu erzielen. Wurde das selbst gebaute Gebäude innerhalb der zehn Jahre vermietet oder verpachtet, verlangt das Finanzamt die Immobilienertragssteuer. Von der Steuer befreit ist lediglich der Teil, der unter Umständen nicht vermietet wurde. Das könnte bei einer gemeinsamen Nutzung eines Mehrfamilienhauses der Fall sein, dass vom Eigentümer und vom Mieter bewohnt wird. Die Immobilienertragssteuer fällt vor allem bei einer gewerblichen oder einer längerfristigen Vermietung an. Damit trägt man dem Umstand Rechnung, dass eine selbst gebaute Immobilie durchaus dazu dienen kann, Erträge zu realisieren. Das ist der Fall, wenn sie privat oder gewerblich vermietet wird. Der Ertrag aus solchen Vermietungen ist steuerpflichtig. Es fällt nur dann keine Steuer an, wenn das Gebäude oder das Grundstück verkauft werden muss, um dadurch eine Enteignung zu vermeiden.

Wie hoch ist die Immobilienertragssteuer?

Der Steuersatz für die Immobilienertragssteuer liegt seit 2016 bei 30 Prozent. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude nach dem 31. März 2012 gekauft wurde. Sofern laufende Erträge bei einer Durchschnittsberechnung unter 30 Prozent liegen, kann ein Antrag auf eine niedrigere Besteuerung gestellt werden. Damit möchte man vermeiden, dass der Eigentümer durch zu hohe Steuern belastet wird. Außerdem wird nach dem Neu- und dem Altvermögen unterschieden. Das Neuvermögen umfasst Grundstücke, Häuser und Wohnungen, die der Verkäufer nach dem 31. März des Jahres 2012 gekauft hat. Diese Immobilien werden mit dem Regelsteuersatz von 30 Prozent besteuert. Für das Altvermögen – also für Immobilien, die vor dem 31. März 2012 angeschafft wurden – gelten andere Tarifsteuersätze. Bei einem Verkauf fällt dann in der Regel nur der Steuersatz von 4,2 Prozent an. Sofern die Herstellungskosten über 15 Jahre lang steuerbegünstigt abgeschrieben wurden, muss nachgewiesen werden, dass das Altvermögen bis Ende März des Jahres 1997 angeschafft wurde, damit der geringe Steuersatz von 4,2 Prozent zur Anwendung kommt.

Welcher Betrag unterliegt der Immobilienertragssteuer?

Versteuert wird die Differenz zwischen dem Erlös aus dem Verkauf und den Kosten der Anschaffung. Wird Neuvermögen verkauft, werden die tatsächlichen Anschaffungskosten als Basis angenommen. Sofern das Finanzamt eine kostenpflichtige Information über den Vorgang bekommen hat, sind diese Auslagen von den Anschaffungskosten abzuziehen. Bei Altvermögen wird als Basis ein pauschaler Wert in Höhe von 86 Prozent angenommen. Die restlichen 14 Prozent werden mit dem Steuersatz von 30 Prozent versteuert.

Welche Kosten wirken sich bei Neuvermögen als Kostentreiber aus?

Je höher die Kosten für das Neuvermögen, desto geringer ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Eine geringe Differenz führt wiederum zu einer geringeren Steuerschuld. Aus diesem Grund ist es wichtig zu wissen, welche Kosten den Preis für die Anschaffung in die Höhe treiben. Dazu gehören die Herstellungskosten, wobei Kosten für einen Anbau, eine Aufstockung, einen Zubau oder eine Zusammenlegung zu berücksichtigen sind. Instandsetzungsaufwand durch den Einbau von neuen Fenstern, durch den Austausch der Heizung oder durch eine energetische Sanierung zählen ebenfalls dazu. Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel der Austausch der Böden oder Maler- und Tapezierarbeiten zählen dagegen nicht zu den Anschaffungskosten und können somit nicht steuerlich geltend gemacht werden. Sofern das Gebäude zuvor vermietet wurde, dürfen Anschaffungskosten nicht doppelt bei der Steuer angegeben werden. Wenn also bereits eine Maßnahme als Werbungskosten angesetzt wurde, um die Steuerlast zu reduzieren, darf sie nicht erneut als Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Wurde das Objekt durch steuerfreie Subventionen begünstigt, reduzieren diese den Anschaffungspreis.

Wie wird die Immobilienertragssteuer abgeführt?

Die Erhebung der Steuer wird durch die Rechtsanwälte und Notare durchgeführt, die an der Veräußerung beteiligt sind. Diese sogenannten Parteienvertreter dürfen die Grunderwerbssteuer selbst berechnen. Sofern sie dies tun, müssen sie auch die Immobilienertragssteuer berechnen. Notare und Rechtsanwälte haften dafür, die Berechnungen korrekt vorzunehmen. Sofern sie keine Berechnung erstellen, wird der Verkäufer zu einer „besonderen Vorauszahlung“ in Höhe von 30 Prozent oder 4,2 Prozent verpflichtet. Diese Vorauszahlung darf er im Nachgang bei seiner Einkommenssteuer ansetzen. Der Notar oder Rechtsanwalt ist nicht zur Berechnung der Steuer verpflichtet, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Verkaufs und des Erlöseingangs eine Spanne von mehreren Monaten bis zu einem Jahr liegt. Sobald der Steuerbescheid für die Immobilienertragssteuer beim Steuerpflichtigen eingeht, ist dieser zur Zahlung verpflichtet. Spätestens zum 15. des zweiten folgenden Monats muss die Steuer an das Finanzamt gezahlt werden.

Wie grenzen sich Ertragssteuer und Erwerbssteuer ab?

Für den Verkäufer der Immobilie mag es schwierig sein, zwischen der Immobilienertragssteuer und der Grunderwerbssteuer zu differenzieren. Dies gilt umso mehr, weil der Verkauf einer Immobilie für die meisten Menschen kein Vorgang ist, in dem man viel Praxis hat, weil man ihn regelmäßig durchführt. Es ist deshalb wichtig zu verstehen, dass die Immobilienertragssteuer und die Grunderwerbssteuer zwei ganz unterschiedliche Geschäftsvorfälle abdecken. Die Grunderwerbssteuer fällt an, wenn ein Objekt oder ein Grundstück gekauft wird. Sie wird häufig vom Käufer getragen. Die Immobilienertragssteuer ist dagegen zu zahlen, wenn das Objekt verkauft wird, sie trifft den Verkäufer. Sie ist also nicht beim Erwerb, sondern beim Verkauf fällig. Gerade als privater Immobilienbesitzer ist man gut beraten, hier sauber zu unterscheiden, um zu verstehen, welche Hebel dabei helfen, die jeweilige Steuerlast zu reduzieren.

Was ist mit der Besteuerung bei Enteignungen?

Sofern der Eigentümer einer Immobilie durch eine behördliche Verfügung enteignet wurde, ist keine Immobilienertragssteuer fällig. Man geht davon aus, dass der bisherige Eigentümer in dieser Situation finanziell schlicht nicht in der Lage ist, die Steuer zu zahlen. Eine Enteignung ist an hohe Auflagen geknüpft, so dass sie nur unter sehr genau vorgegebenen Umständen bei einem Baugrundstück überhaupt zulässig ist. Der enteignete Eigentümer würde in diesem Fall sein Grundstück verlieren und hätte keinerlei Nutzungsrecht daran. In dieser Situation ist nicht zu erwarten, dass er in der Lage ist, die Steuer nach einem Verkauf zu zahlen, denn sonst wäre es vermutlich nicht zu der Enteignung gekommen. Vor diesem Hintergrund ist klar, dass ein solcher Eigentumsübertrag nicht der Besteuerung unterliegt, weil sich dies für die Steuerbehörde und für den Beteiligten sehr zum Nachteil auswirken würde.


Quellen und weiterführende Infos:

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/private-grundstuecksveraeusserungen.html

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/242/Seite.2420000.html


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